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ファイル東京のトータルプランニング

ファイル東京のトータルプランニング

「この物件を決める前に、相談してくれればよかったのに…」

今まで、何度かこんな思いをしたことがありました。
もちろん、契約前に知り合っていないケースもありますので、相談する術もなかったかと思います。

初めて開業されるお客様にとって、不動産や工事のことなどは理解しがたい難解なことばかりでしょう。
でも、皆様は商品を提供する側のプロなのですから、そんなことは知らなくて当然です。

おそらく、早い段階から工事業者を選定すると、後々「この業者は、いまいちだな・・・」と思っても断わりづらくなるのでは?
と考えているからではないでしょうか。

その結果、とりあえず物件を決めてから、業者選定となるような気がします。
もちろん、その順番が間違いとは思いません。その場合のメリットも十分あります。

しかし、物件契約前に私どもが物件を確認することができたなら、出店コスト・工事費などを抑えられたのでは?という事例が多々ありました。

そんな例を下記「ケーススタディー」にまとめましたので、是非ご一読ください。

ファイル東京は、「一から相談できる会社」を目指し、開業をお考えの皆様の良きアドバイザーであり、サポーターでありたいと考えております。

Q1. この物件の家賃や保証金は妥当なの?

家賃や保証金は、一般に公開しているものであれば、妥当な金額だと思っていいでしょう。
ただ、昨今の経済情勢を考えると、十分交渉の余地はあります!
周辺の同レベルの物件情報を入手しておくことで、判断材料にもなるでしょう。
ただし、あまり駆け引きし過ぎて、他の人に取られた例もみたことがあります。
自分が、いい物件だと思うものは、他の人も狙っていることをお忘れなく。

Q2. 造作譲渡金ってなに?

以前営業していたお店をすべて解体して、スケルトン渡しにするのが普通です。
しかし、お店の内装や設備を、そのまま使ってもらえればお互い無駄なお金がかかりません。
ということでスケルトンにしないで、内装や設備をそのまま引き継ぐために払うお金のことです。
造作の権利をお金を払って移行してもらうのです。
いわゆる「居抜き物件」には、この造作譲渡金がかかる場合が多いです。
また、この造作譲渡金こそ、十分交渉の余地があります!

Q3. 居抜き物件だと工事費が安くて済みますよね?

中古住宅と同じで、直す箇所が少なくて済む物件なら、もちろん安く済みます。
今までの経験でいうと、居抜き物件が同じ業態なら、比較的費用が安く済むかと思います。
しかし、工事費が逆に高くなってしまう場合もあります。
例えば、喫茶店の居抜き物件を居酒屋にしたい場合、設備の容量や席数の違いなどで、 喫茶店の内装や設備をそのまま生かすことはなかなか難しいのです。
結局、高い造作譲渡金を払ったうえ、造作のほとんどを解体することになり、 結果スケルトン物件より高くお金を払う羽目になったりしますのでご注意を。

Q4. 物件契約してから家賃発生まで、あまりにも日がなさ過ぎる!

家賃発生のタイミングは、物件によって様々です。
契約日翌月起算・工事着工日起算・工事完了時起算・オープン日起算など。
こちらとしては、遅ければ遅いほどありがたいですよね。
設計から工事完了までは、業態にも依りますが、最低でも1ヶ月以上はかかります。(1ヶ月では短すぎますが。)
そのことを念頭におき、なるべく遅くなるよう交渉しましょう。
案外、理解を示してくれるビルオーナーは、多いと思います。

Q5. 飲食店を開業したいんだけど、設備的に大丈夫なのかな・・・?

居酒屋や焼肉店などの、いわゆる重飲食業。
今まで物件の現調に行って、設備的容量が満たないケースが多々ありました。
電気容量が足りない。ガス容量が足りない。水道容量が足りない・・・。
もちろん、最初からそれらすべてを満たしている物件にこだわるとなかなか条件に合った物件に巡り会えません。
ただ、そもそもガス設備がなかった・・・と契約後気付いても、ガスを新たに引き込む工事費はテナント側負担になってしまいます。
そうならないためにも、物件を確認する時に我々プロを同行させるのがベストだと思います。
設備的な検証は、とても重要です。最初から分かっていれば、この物件ではない方がいいのかも?との選択肢も増えるでしょう。

Q6. 消防検査って受けなきゃダメですか?

たまに消防検査を受けないでオープンさせるお店がある、と聞きます。
消防署には営業停止命令を下す権限がないとのことで、軽視されてきたのかもしれません。しかし、今は違います。
2001年の歌舞伎町のビル火災以降、消防署の権限が大きくなり、現在では、事故後に消防法違反が発覚すると逮捕に至るケースもあります。
事故が起こらなくても、査察が入る場合もあり、不備があれば改善命令が下り、それでも無視すると営業停止命令が下ります。
お店は、不特定多数の人を集めるスペースです。法令遵守に乗っ取り、消防検査を受けましょう。
それが、後々ご自分を守る手段になるはずです。必要書類などは、我々プロにお任せください。

Q7. 飲食店を開業したいんだけど、保健所の許可はどうすれば下りるの?

飲食店を開業する際、保険所の営業許可証がなければ、営業ができません。
食品衛生責任者の講習を受けてから、保健所に届け出ます。
お店が完成したら、保健所検査を受け、問題なければ営業許可証が1週間程度で発行されます。
飲食店ではなく、食品を取り扱う物販店でも、「販売業」や「製造業」の許可が必要です。
ちなみに、女性が同席して接客する業態(クラブやキャバクラなど)は、風俗営業の部類になりますので、警察にも届け出る必要があり、同様に検査があります。

Q8. 外部に看板を出したいんだけど、どこまで許されるのかな・・・?

正直、ビルオーナー次第です。
テナントビルは、それぞれの入居者の要望をすべて容認していたら、煩雑なビルになってしまうので、ある程度のルールがあります。
常識の範囲内で最大の交渉をすることで、大きな看板を出すことも不可能ではないでしょう。
サイン計画は、集客に欠かせない重要なファクターですので、当社では、ファサードのサイン計画図を作成して、交渉に同行しております。

Q9. ファッションビルやモールに出店したい!

ファッションビルやモールは、ある一定の集客力が見込める場合が多く、魅力的な出店場所のひとつです。
路面のテナントビルとは違い、固定家賃という概念ではなく、売り上げ歩率という契約が多いかと思います。
要は、(上限・下限はありますが)売り上げに乗じた%を家賃の変わりに支払う形態なのです。(もちろん固定の場合もあります。)
というわけで、ファッションビルやモールのディベロッパーも、より売り上げが見込めるテナントに入居してほしいわけです。
まだどこにもお店がない場合、相手も売り上げが見込めるのか判断に困ります。
絶対ではありませんが、2店目以降の出店の方がスムーズにことが運ぶ場合が多いように感じます。
しかし、昨今の経済状況を考慮して、トライしてみる価値は十分あるでしょう。

Q10. 近隣にお住まいの方への騒音などのご迷惑がかかりそうで・・・。

ご要望がございましたら、当社より近隣住民の方にご挨拶をいたします。今後、良い関係を気付く為にも必要なことでしょう。

Q11. 工事完了後も相談にのっていただけますか?

いつでもご相談ください!